隨著銷售規模的增長,房地產企業的表外負債越來越嚴重,導致其財務報表中的數字不能真實反映企業的負債狀況。同時,房地產企業表外負債的形式也在發生變化。幾年前,房地產企業最常見的表外負債是承諾資本支出項下的土地支出。但近年來,隨著招拍掛制度的透明化,土地出讓金的支付周期有所縮短,但上市公司表外子公司的數量卻與日俱增,即使是持股比例達到或超過50%的合營公司或聯營公司,在產生確認的收入和利潤之前,也經常由非上市公司進行合并;在滿足收入確認條件時,上市公司通過增持股份或變更協議等方式實現合并。相應地,這些子公司在產生豐富的現金流量之前,僅采用權益法核算,其負債為表外負債;但由于上市公司是這些項目的實際管理者和負責人,往往為其提供財務或經營擔保,形成大量表外負債債務。

我們將“本年合同銷售總額”與“本年確認收入+本年合同負債(預付款)增加額”的差額確認為合同銷售的表外部分,包括兩部分:一部分是本年未收到款項的合并企業的合同銷售,另一部分是表外合資或聯營公司(有時也包括代建項目)的合同銷售,主要是表外合資或聯營公司的合同銷售。

以某房地產上市公司為例,假設該公司在銷售年度的收款率在70%左右,則該公司去年年末的合同責任(預付款)為100億,相應地,該公司去年年末的合并銷售約有30億未收款;本年合同負債75億結轉收入,其余25億繼續在合同負債項下,此外,上年末未付款的30億也按本年收回后的新增銷售額計算,合同銷售總額為今年是200億,其中合并銷售100億,已收款70億直接計入合同負債,未收款30億未在財務報表中反映,年末合同負債總額達到125億,增長25%在上年末,非合并的合營企業或聯營企業合同銷售總額200億元中,有100億元的合同銷售,這部分銷售既不反映在利潤表中,也不反映在資產負債表中的合同負債中,只反映在年度報告中的合同銷售總額中由此產生的債務均視為表外債務。因此,雖然公司當年合同銷售總額達到200億,但當年確認的收入僅為75億,合同負債僅增加25億,其余均為表外收入。